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贾文秋晴夫妇俩在回家途中撞倒一个黑衣老太，由于担心肇事罪而将老人带回家中诊治。岂料自老人来家之后，贾府便怪事不断引发无数离奇血案。先是丫头春巧从高处坠下离奇死亡，接着府上的田医生在回家途中被榔头敲击60余下当场毙命。秋晴起初怀疑是丫头和丈夫贾文有染而酿此横祸，而正在怀疑之时，丫头银玉又被人勒接近窒息，甚至贾文也被匕首刺中无数刀几乎死亡。重重调查下最后发现原来秋晴年少时曾因无知曾将一无辜男子送上刑场。老太太是此男子的姐姐。为弟复仇，13年前已经纵火烧杀秋晴全家，只是漏了秋晴。13年来卧薪尝胆处心积虑只为靠近秋晴。而她始终未能落网的关键原因是，她和她的弟弟都患有一种先听性的生长基因微缩病，患这些病的人少人老相，就是说她即使看起来有六七十岁，实际上只是一个35岁的中年人……

　　晴朗明媚的一天，医科大学生何欣悦（殷果儿 饰）、马晓丽（陈园 饰）、黄燕燕（陈嘉敏 饰）、雷永涵（李鹤楠 饰）、杨刚（宋伟 饰）和曾萍（孙心娅 饰）等六人相约来到早已荒废的旧校舍玩耍。半年前，学校发生了一起离奇杀人案，一名女子死于“好朋友，背靠背”的恐怖传言，人人传说此处有鬼，一度闹得人心惶惶。无所畏惧的青年男女不顾看护旧校舍的秦师傅警告，执意要在此地住上两天。夜幕降临，人心浮动，有人看见一闪而过的鬼影，有人心中私欲膨胀。
　　次日一早，黄燕燕神秘失踪，这群男女惶恐不安，而他们的噩梦也进入了最恐怖的时刻……

　　商业犯罪搜查科警司黄文彬（林家栋 饰）的妻子前往廉政公署举报丈夫巨额现金来路不明，廉记首席调查主任陆志廉（古天乐 饰）奉命传唤黄到署问话，然而对手老奸巨猾，深谙暗箱一切套路，最终平安脱险。此前不久，黄曾调查素有香港会计界教父之称的罗德永（卢海鹏 饰）未果，视频中二人的反常举止引起陆的怀疑。与此同时，身份难辨的Z基金在道貌岸然的律师胡志勇（王敏德 饰）的推动下即将上市，该基金打着扶贫旗号，有望吸引港府150亿的专项关怀基金投入其中。陆敏感察觉其中的蹊跷，他和同事利用有限的时间展开全面调查。
　　金钱巨大的诱惑之下，贪婪之徒铤而走险，更不惜为此杀人嗜血。狂扫污秽的Z风暴即将到来，黑云压城城欲摧……

　　台湾女作家许若卿（林心如 饰）为了与情人赵亦堂（吴镇宇 饰）生活在一起而迁居内地，临走前母亲（金燕玲 饰）给了她祖上留下来的老宅钥匙，于是若卿带着女儿小梦（张煜雯 饰）住进了传说中的凶宅——朝内81号。亦堂的妻子（夏文汐 饰）不肯离婚，加上他常因工作与秘书琉璃（莫小棋 饰）在一起，这让若卿心神不宁。诺大的宅子除了一名老佣人（袁祥仁 饰）便无他人，可是小梦却说自己常与一个红衣小姐姐玩耍，大胆的若卿想要一探究竟，却意外发现了宅子的尘封往事。原来这一切与老宅原来的主人霍家三兄弟息息相关，霍家三少爷霍连奇（杨佑宁 饰）一心想娶青楼头牌陆蝶玉为妻，陆蝶玉却阴差阳错与二少爷（李菁 饰）进行了冥婚，这一场闹剧直接导致了日后霍家的全面衰败……而现实中若卿愈发地感觉到了宅子的超自然力量。
　　本片改编自民间传说的四大凶宅之首“朝内81号”的诡异故事。

　　本片讲述了香港新界围村陆氏家族在房产开发交易黑幕后的故事。故事开始于村民罗永就（古天乐 饰）醉酒撞死了异姓兄弟陆永远（钱嘉乐 饰），陆永远之妻月华（周迅 饰）从此与他势不两立。罗永就5年后出狱，发现陆氏家族大家长陆瀚涛（曾江 饰）和其女陆永瑜（叶璇 饰），以及女婿（黄磊 饰）已经坐拥新界最大房产公司，而陆家兄弟陆金强（刘青云 饰）、陆永富（方中信 饰）等人则疯狂扩张势力。不久香港房产巨鳄邀请罗永就“共商大事”。同时，神秘人阿祖（吴彦祖 饰）透露给月华一个通过窃听得到的秘密消息，他告诉月华要想在这场欺天阴谋中复仇，就必须按照他的指示去做…… 于是几方势力都开始暗自行动。
　　本片是《窃听风云》系列的第三部，但是除了“窃听”这一核心创意外，故事内容与前两部无关。