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　　晴朗明媚的一天，医科大学生何欣悦（殷果儿 饰）、马晓丽（陈园 饰）、黄燕燕（陈嘉敏 饰）、雷永涵（李鹤楠 饰）、杨刚（宋伟 饰）和曾萍（孙心娅 饰）等六人相约来到早已荒废的旧校舍玩耍。半年前，学校发生了一起离奇杀人案，一名女子死于“好朋友，背靠背”的恐怖传言，人人传说此处有鬼，一度闹得人心惶惶。无所畏惧的青年男女不顾看护旧校舍的秦师傅警告，执意要在此地住上两天。夜幕降临，人心浮动，有人看见一闪而过的鬼影，有人心中私欲膨胀。
　　次日一早，黄燕燕神秘失踪，这群男女惶恐不安，而他们的噩梦也进入了最恐怖的时刻……

　　台湾女作家许若卿（林心如 饰）为了与情人赵亦堂（吴镇宇 饰）生活在一起而迁居内地，临走前母亲（金燕玲 饰）给了她祖上留下来的老宅钥匙，于是若卿带着女儿小梦（张煜雯 饰）住进了传说中的凶宅——朝内81号。亦堂的妻子（夏文汐 饰）不肯离婚，加上他常因工作与秘书琉璃（莫小棋 饰）在一起，这让若卿心神不宁。诺大的宅子除了一名老佣人（袁祥仁 饰）便无他人，可是小梦却说自己常与一个红衣小姐姐玩耍，大胆的若卿想要一探究竟，却意外发现了宅子的尘封往事。原来这一切与老宅原来的主人霍家三兄弟息息相关，霍家三少爷霍连奇（杨佑宁 饰）一心想娶青楼头牌陆蝶玉为妻，陆蝶玉却阴差阳错与二少爷（李菁 饰）进行了冥婚，这一场闹剧直接导致了日后霍家的全面衰败……而现实中若卿愈发地感觉到了宅子的超自然力量。
　　本片改编自民间传说的四大凶宅之首“朝内81号”的诡异故事。

　　本片讲述了香港新界围村陆氏家族在房产开发交易黑幕后的故事。故事开始于村民罗永就（古天乐 饰）醉酒撞死了异姓兄弟陆永远（钱嘉乐 饰），陆永远之妻月华（周迅 饰）从此与他势不两立。罗永就5年后出狱，发现陆氏家族大家长陆瀚涛（曾江 饰）和其女陆永瑜（叶璇 饰），以及女婿（黄磊 饰）已经坐拥新界最大房产公司，而陆家兄弟陆金强（刘青云 饰）、陆永富（方中信 饰）等人则疯狂扩张势力。不久香港房产巨鳄邀请罗永就“共商大事”。同时，神秘人阿祖（吴彦祖 饰）透露给月华一个通过窃听得到的秘密消息，他告诉月华要想在这场欺天阴谋中复仇，就必须按照他的指示去做…… 于是几方势力都开始暗自行动。
　　本片是《窃听风云》系列的第三部，但是除了“窃听”这一核心创意外，故事内容与前两部无关。