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由于两年前揭发同僚贪污，台北警官黄火土（梁家辉）被上级报复调入冷门的外事组工作，利益也曾连带受损的新同事对他怒言相向，加上妻子清芳（刘若英）受不了他长期不回家要求离婚，黄火土感觉他的世界正在逐渐四分五裂。
就在此时，三宗受害者的身份并无关联的震惊了台湾社会的离奇命案发生，法医（杨贵媚）验尸发现他们都是因中一种神秘的黑霉菌产生幻觉而死，因为缺乏此方面的人才，当局从美国请来此种案例的侦办专家凯文莱特（David Morse）协助破案，黄火土重被任用。随着一桩令所有人都目瞪口呆的事实的被发现，一场围绕政治利益与民众利益的斗争也在黄火土和办案伙伴李丰博（戴立忍）及整个警察队伍之间展开。
阿桑（罗仲谦 饰）受雇于好友特伦斯，表面看来，阿桑对特伦斯忠心耿耿，然而内心里，阿桑一直爱慕着好友的妻子朱莉安娜（曾佩瑜 饰），并且在机缘巧合之下获得了同她共处一室亲密接触的机会，谁知到隔天就被朱莉安娜出卖。
毕霍普（郑中基 饰）一直疑心妻子和他人有染，甚至假扮成客房服务员，偷偷追随妻子的行踪。格温（蔡颖恩 饰）即将和男友步入婚姻的殿堂，可是，就在这个节骨眼上，格温却听信预言家（林德信 饰）所言，当了一回落跑新娘，只为了寻找真爱。几个毫无关联的人，几段毫无干系的事，最终被预言家牵连到了同一点上，牵扯出了一宗年代久远的公厕谋杀案件。
七月十四，猛鬼横行。阴风惨淡的港府，上演着一幕幕惊心动魄的灵异事件。屯门友爱村某公寓，有人报警一名红衣女子尖叫着跳楼身亡。神探古爷（张兆辉 饰）带领新人B仔（蔡瀚億 饰）匆匆赶到，却发现现场没有任何痕迹，录像器材也未记录下相关影像。拒绝相信灵异事件的古爷执拗地沿着红衣女子的身份展开追查。与此同时，灵异节目《恐怖在线》的主持人带领邦sir和几名妙龄女子来到屯门汀九村那所素有猛鬼学校之称华洋小学探险。谁知队员接二连三失踪，女鬼似乎和邦sir有着千丝万缕的关系，而其真实身份更可追溯到十年前那起惨烈的巴士坠落事故。
阴风阵阵，惊声尖叫……
曾经凭借僵尸片红极一时的动作明星钱小豪（钱小豪 饰）事业和人生跌入谷底，他带着随身家当入住一栋破败老旧的公寓。经保安燕叔（卢海鹏 饰）指引，走进了传说的凶宅2442单元。小豪悬梁自尽，谁知命悬一线之际遭遇猛鬼缠身，多得隐世道长阿友（陈友 饰）出手方捡回一条命。小豪对白发 男孩小白及经常在2442门口窥视并吃祭祀食物的女人杨凤（惠英红 饰）感到好奇，进而从燕叔口中得知了当年曾发生的一起血腥惨案。同大厦的冬叔（吴耀汉 饰）不慎跌死，冬叔的老婆梅姨（鲍起静 饰）求专修邪法的阿九（钟发 饰）帮其还魂，但酿成不可逆转的悲剧。
生生死死，死死生生，爱恋贪欲引出无限烦恼。僵尸猛鬼，趁夜横行……
本片讲述了香港新界围村陆氏家族在房产开发交易黑幕后的故事。故事开始于村民罗永就（古天乐 饰）醉酒撞死了异姓兄弟陆永远（钱嘉乐 饰），陆永远之妻月华（周迅 饰）从此与他势不两立。罗永就5年后出狱，发现陆氏家族大家长陆瀚涛（曾江 饰）和其女陆永瑜（叶璇 饰），以及女婿（黄磊 饰）已经坐拥新界最大房产公司，而陆家兄弟陆金强（刘青云 饰）、陆永富（方中信 饰）等人则疯狂扩张势力。不久香港房产巨鳄邀请罗永就“共商大事”。同时，神秘人阿祖（吴彦祖 饰）透露给月华一个通过窃听得到的秘密消息，他告诉月华要想在这场欺天阴谋中复仇，就必须按照他的指示去做…… 于是几方势力都开始暗自行动。
本片是《窃听风云》系列的第三部，但是除了“窃听”这一核心创意外，故事内容与前两部无关。
